Principais direitos e deveres do locatário
O inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel, à preferência de compra se o imóvel for vendido durante a locação e à devolução do depósito caução ao final. Tem o dever de pagar o aluguel pontualmente, conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso.
Em relação à pintura, a obrigação do locatário é devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu — o que não significa necessariamente pintura nova ao final do contrato. O desgaste natural das paredes ao longo do tempo de locação é ônus do locador, não do locatário. A obrigação de pintar ao final do contrato somente é exigível quando prevista expressamente no contrato, ou quando o imóvel foi entregue recém-pintado e o locatário causou danos que vão além do desgaste natural. Danos efetivos — manchas, furos excessivos, desgastes atípicos — são de responsabilidade do locatário e devem ser reparados.
Principais direitos e deveres do locador
O proprietário tem direito a receber o aluguel no prazo, exigir reparos por danos causados pelo inquilino e retomar o imóvel nos casos previstos em lei. Tem o dever de entregar o imóvel em condições habitáveis, garantir o uso pacífico e responder por vícios ocultos preexistentes.
Reajuste, multa por rescisão e despejo
O reajuste deve seguir o índice previsto em contrato. A rescisão antecipada pelo inquilino implica, em regra, multa proporcional ao tempo restante. O despejo por falta de pagamento pode ser processado com agilidade — inclusive com liminar para desocupação em 15 dias em contratos com garantia.
Garantias locatícias: o que o locador pode e o que não pode exigir
A Lei do Inquilinato (art. 37, parágrafo único) proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. As garantias admitidas são: caução em dinheiro (limitada a três meses de aluguel), fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É nula, portanto, a cláusula que exija, por exemplo, fiança e caução simultaneamente — prática comum que o locatário pode recusar ou questionar.
Quando buscar orientação
Antes de rescindir um contrato, reter aluguel ou acionar o proprietário por qualquer razão, vale obter orientação jurídica. Uma análise prévia pode evitar a perda de direitos ou obrigações desnecessárias.
Perguntas frequentes
O proprietário pode entrar no imóvel alugado sem autorização prévia do inquilino?
Não. O imóvel locado está na posse direta do locatário, e o art. 5º, XI da Constituição Federal protege o domicílio de qualquer pessoa — incluindo o locatário. A entrada sem autorização pode configurar violação de domicílio nos termos do art. 150 do Código Penal, independentemente de o bem pertencer ao locador. Vistorias e inspeções devem ser combinadas previamente, com prazo razoável de aviso.
O inquilino está devendo aluguéis e se recusa a desocupar. Quanto tempo leva o despejo?
Em contratos com garantia — fiança, seguro-fiança ou caução —, o art. 59, §1º, I da Lei nº 8.245/91 autoriza a concessão de liminar de despejo, com prazo de desocupação de 15 dias. A celeridade real depende da comarca e da correta instrução da petição inicial. Erros formais e ausência de documentos essenciais são a principal causa de atraso. Orientação jurídica desde o início é o que garante o processo mais célere possível.
O imóvel apresentou problema estrutural durante a locação. De quem é a responsabilidade?
Nos termos do art. 22, I e IV da Lei nº 8.245/91, é dever do locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e garantir seu uso pacífico durante a locação. Reparos estruturais, problemas de impermeabilização, instalações ocultas e vícios preexistentes são de responsabilidade do locador. A obrigação do locatário, prevista no art. 23, III, limita-se à conservação do imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso.
Posso descontar o valor de um reparo urgente do aluguel sem avisar o proprietário?
Em regra, não. O procedimento correto está previsto no art. 26 da Lei nº 8.245/91: o locatário deve notificar formalmente o locador sobre o defeito, aguardar prazo razoável para que ele providencie o reparo e, se não o fizer, buscar orientação jurídica antes de qualquer medida unilateral. O desconto não autorizado pode configurar inadimplemento contratual e embasar ação de despejo, ainda que o gasto tenha sido tecnicamente legítimo.